لا يجبر أحد على البقاء في الشياع ... بيع العين بالمزاد العلني للمنفعة

المدعي : 

المدعى عليهم : 

الرسوم القضائية 

أديت بتاريخ : 

موافق : 12/10/2015 . 

رقم الوصل : 95036. 

المبلغ : 160.00 درهما . 

القاعدة : "لا يجبر أحد على البقاء في الشياع و يسوغ لكل شريك أن يطلب القسمة (المادة 27 من الظهير الشريف رقم 1.11.178 الصادر بتاريخ 22 نونبر 2011 بتنفيذ القانون رقم 39.08 المتعلق بمدونة الحقوق العينية)". 

" إذا كانت العين المطلوبة قسمتها لا تقبل القسمة العينية لفوات المنفعة منها أو من شأن قسمتها مخالفة القوانين و الضوابط الجاري بها العمل وجب قسمتها قسمة تصفية ببيعها بالمزاد العلني و قسمة ثمنها بين المالكين (المادتان 318 و 319 من نفس الظهير أعلاه)". 

" العقود المبرمة خلافا لأحكام المادة 04 من الظهير أعلاه تكون باطلة بطلانا مطلقا)". 

" الالتزام يكون باطلا بقوة القانون إذا قرر القانون في حالة خاصة بطلانه و أن هذا الالتزام لا يمكن أن ينتج أي أثر (الفصل 306 من ظهير الالتزامات و العقود)".

أصدرت المحكمة الابتدائية المدنية بالدار البيضاء في جلستها العلنية الحكم الآتي نصه:

يوم ثاني و عشرين (22) مارس 2016 .

بين : …………….. .

الساكنة …….. ، الدار البيضاء .

ينوب عنها الأستاذ ……… المحامي بهيأة الدفاع بالدار البيضاء .

و بين : ……………

الساكن …………….. الدار البيضاء .

ينوب عنه الأستاذ …….. المحامي بهيأة الدفاع بالدار البيضاء .

بحضور : المحافظ على الأملاك العقارية أنفا بالدار البيضاء .

بناء على المقالين الافتتاحي و الإصلاحي اللذين تقدمت بهما المدعية بواسطة دفاعها لدى كتابة ضبط هذه المحكمة المؤداة عنهما الرسوم القضائية حسب الوصلين عدد 95036 بتاريخ 12/10/2015 تعرض فيهما أنها تملك إلى جانب المدعى عليه الملك المسمى .… موضوع الرسم العقاري عدد 106177/01 الكائن بالدار البيضاء ، .. مساحته 71 سنتيارا و أنها ترغب في الخروج من حالة الشياع طبقا لمقتضيات الفصل 978 من ق ل ع ملتمسة الحكم بإجراء قسمة في الملك المسمى . …… موضوع الرسم العقاري عدد 106177/01 الكائن بالدار البيضاء ، و تمكينها من حصتها و الأمر بإجراء خبرة لإعداد مشروع لقسمة العقار و تحديد نصيبها مع شمول الحكم بالنفاذ المعجل و تحميل الطرف المدعى عليه الصائر. 

و أرفقت مقاليها بشهادتي الملكية. 

و بناء على الحكم التمهيدي عدد 721/2015 الصادر عن هذه المحكمة بتاريخ 22/12/2015 و القاضي بإجراء خبرة على العقار موضوع الدعوى للتأكد من وضعيته و مما إذا كان قابلا للقسمة أم لا كلفت للقيام بها الخبير إدريس الباهي . 

و بناء على تقرير الخبرة المنجز من طرف الخبير المذكور أعلاه المودع بكتابة الضبط بتاريخ 11/02/2015 و الذي انتهى فيه إلى أن العقار المدعى فيه غير قابل للقسمة لكونه يتوفر على شقة لا يمكن فرز واجب الطرفين فيها لعدم قابليته للاستغلال و لا يخضع و لظهير 1.02.298 المتعلق بتنفيذ القانون رقم 18.00 الخاص بنظام الملكية المشتركة للعقارات المبنية محددا الثمن الافتتاحي لبيعه بالمزاد العلني انطلاقا من مبلغ تسعمائة و ثمانية و خمسين ألف و خمسمائة (958500) درهم. 

و بناء على المذكرة بعد الخبرة المدلى من طرف المدعية بواسطة دفاعها بجلسة 01/03/2016 تعرض فيها أن الخبرة أنجزت وفق المادة 63 من ق م م و بذلك تكون مستوفية لشروطها الشكلية المتطلبة قانونا و تم تحديد الثمن الافتتاحي لبيع العقار في مبلغ 958500 درهم و أن خلاصة الخبرة جاءت بتعليل موضوعي و واقعي ملتمسة الحكم وفق مقالها الافتتاحي و ما جاء في تقرير الخبرة. 

و بناء على المذكرة بعد الخبرة المدلى بها من طرف المدعى عليه بواسطة دفاعه بجلسة 08/03/2016 بعرض فيها أن الخبير حدد الثمن الافتتاحي لبيع العقار في مبلغ 958500 درهم مكتفيا بمعاينة الشقة خارجي دون الدخول إليها لأنه لم يكن حاضرا و أنه لا يعارض في مسألة الثمن الافتتاحي المقترح من طرف الخبير و أنه و على ضوء اتفاق مصحح الإمضاء مع المدعية يبقى محقا في استخلاص نسبة 61 % من منتوج البيع مقابل 39 % لفائدة المدعية على ضوء الاتفاق الموقع بينهما المصحح الإمضاء بتاريخ 11/08/2014 ملتمسا الإشهاد بالمصادقة على الثمن الافتتاحي المقترح من طرف الخبير الباهي إدريس و بتمكينه بعد استخلاص منتوج البيع بواسطة المزاد العلني بما قدره نسبة واحد و ستين (61 %) من الثمن النهائي للبيع مقابل تسعة و ثلاثين (39 %) لفائدة المدعية كما هو منصوص عليه في الاتفاق المصحح الإمضاء بين الطرفين المؤرخ في 11 غشت 2014 و البت في الصائر. 

و أرفق مذكرته بصورة مطابقة للأصل لعقد اتفاق . 

و بناء على إدراج القضية بعدة جلسات آخرها جلسة 08/03/2016 حضرها دفاع الطرف المدعي و أكد ما سبق و أسند النظر و تخلف الطرف المدعى عليه رغم الإعلام و تخلف الطرف الموجهة الدعوى بحضوره فتقرر جعل القضية في المداولة لجلسة 22/03/2016 للنطق بالحكم طبقا للقانون. 

المحكمة 

حيث إن الشكل تم البت فيه بمقتضى الحكم عدد 721/2015 الصادر عن هذه المحكمة بتاريخ 22 دجنبر 2015 بقبول الدعوى . 

حيث تهدف الدعوى إلى الحكم بإجراء قسمة في العقار موضوع الرسم العقاري عدد 106177/01 الموصوف بالمقال الافتتاحي للدعوى مع شمول الحكم بالنفاذ المعجل وتحميل الطرف المدعى عليه الصائر. 

حيث أعرض المدعى عليه عن الجواب رغم توصله بنسخة من المقال الافتتاحي للدعوى المرفقة بالاستدعاء مفوتا بذلك على نفسه فرصة الجواب عما تضمنه المقال من طلبات. 

من حيث طلب إجراء القسمة: 

حيث إن الثابت من شهادة الملكية المسلمة من الوكالة الوطنية للمحافظة العقارية بالدار البيضاء أنفا بتاريخ 29 أكتوبر 2015 المضافة للملف أن العقار موضوع الرسم العقاري عدد 106177/01 المطلوب قسمته مشاع بين الطرفين (المدعية و المدعى عليه) بيد أنه لا يجبر أحد على البقاء في الشياع و يسوغ لكل شريك أن يطلب القسمة بقوة المادة 27 من الظهير الشريف رقم 1.11.178 الصادر بتاريخ 22 نونبر 2011 بتنفيذ القانون رقم 39.08 المتعلق بمدونة الحقوق العينية و هذا ما أكده المجلس الأعلى سابقا (محكمة النقض حاليا) من خلال ما صدر عنه من قرارات في نفس الموضوع نذكر منها القرار عدد 3242 الصادر بتاريخ 06 شتنبر 2000 في الملف المدني عدد 620/01/04/2000 المنشور بكتاب قضاء المجلس الأعلى في القسمة من سنة 1998 إلى 2004 لمؤلفه عبد العزيز توفيق. 

حيث أمرت المحكمة ، و في إطار إجراءات التحقيق في الدعوى المخولة لها قانونا في هذا المجال ، تمهيديا بتاريخ 22/12/2015 بإجراء خبرة على العقار موضوع الدعوى للتأكد من وضعيته و تحديد ما إذا كان قابلا للقسمة العينية أو البيع بالمزاد العلني لوضع حد لحالة الشياع كلفت للقيام بها الخبير إدريس الباهي. 

حيث انتهى الخبير المذكور أعلاه في تقريره المودع بكتابة ضبط هذه المحكمة بتاريخ 25/01/2016 تحت عدد 3935 إلى أن العقار المدعى فيه غير قابل للقسمة لكونه يتوفر على شقة لا يمكن فرز واجب الطرفين فيها لعدم قابليته للاستغلال و لا يخضع و لظهير 1.02.298 المتعلق بتنفيذ القانون رقم 18.00 الخاص بنظام الملكية المشتركة للعقارات المبنية محددا الثمن الافتتاحي لبيعه بالمزاد العلني انطلاقا من مبلغ تسعمائة و ثمانية و خمسين ألف و خمسمائة (958500) درهم. 

حيث التمس الطرف المدعي المصادقة على تقرير الخبرة أعلاه. 

حيث التمس الطرف المدعى عليه المصادقة على الثمن الافتتاحي المقترح من طرف الخبير المذكور أعلاه و بتمكينه من نسبة واحد و ستين (61 %) من الثمن النهائي للبيع مقابل تسعة و ثلاثين (39 %) لفائدة المدعية كما هو منصوص عليه في الاتفاق المصحح الإمضاء بين الطرفين المؤرخ في 11 غشت 2014 و أدلى تعزيزا لذلك بصورة مطابقة للأصل لعقد اتفاق. 

حيث إن الثابت من الصورة المطابقة للأصل لعقد اتفاق المصحح الإمضاء بتاريخ 11 غشت 2014 المضاف للملف أنه يهدف إلى تعديل نسبة ملكية الطرفين (المدعية و المدعى عليه) في العقار موضوع الرسم العقاري أعلاه بيد أن جميع التصرفات المتعلقة بنقل الملكية أو بإنشاء الحقوق العينية الأخرى أو نقلها أو إسقاطها يجب أن تحرر بموجب محرر رسمي أو بمحرر ثابت التاريخ يتم تحريره من طرف محام مقبول للترافع أمام محكمة النقض تحت طائلة البطلان بقوة المادة 04 من نفس الظهير أعلاه و الحال أن عقد الاتفاق أعلاه ليس عقدا رسميا و غير محرر من طرف محام مقبول للترافع أمام محكمة النقض بيد أن الالتزام (العقد) يكون باطلا بقوة القانون إذا قرر هذا الأخير في حالة خاصة بطلانه ناهيك على الالتزام الباطل بقوة القانون لا يمكن أن ينتج أي أثر مادام الباطل لا يرتب إلا باطلا بقوة الفصل 306 من ظهير الالتزامات و العقود و لا يمكن المطالبة بنفاذ العقد المذكور أعلاه و هذا ما أكده المجلس الأعلى سابقا (محكمة النقض حاليا) من خلال ما صدر عنه من قرارات في نفس الموضوع نذكر منها القرارات عدد 3488 الصادر بتاريخ 14 أكتوبر 1998 في الملف المدني عدد 3488/95 المنشور بمجلة قضاء المجلس الأعلى عدد 56 ، عدد 3090 الصادر بتاريخ 13 شتنبر 2001 في الملف المدني عدد 1854/03/02/2000 و عدد 1266 الصادر بتاريخ 21 أبريل 2004 في الملف المدني عدد 661/01/02/2003 المنشورين بسلسلة الأنظمة و المنازعات العقارية ، القواعد الموضوعية و الشكلية في مساطر المنازعات العقارية ، الجزء الأول مما يتعين معه استبعاد الاتفاق المذكور و اعتماد النسبة التي تضمنتها شهادة الملكية المشار إلى مراجعها أعلاه و هي النصف (1/2) لكل واحد من الملكين. 

حيث إنه فضلا على أن الخبرة المذكورة أعلاه لم تكن محل طعن من أي من الطرفين فإنها جاءت مستوفية لشروطها القانونية و يتعين بالتالي المصادقة عليها. 

حيث إن الثابت من تقرير الخبرة أعلاه أنه تعذر إجراء قسمة عينية في العقار المدعى فيه للأسباب المذكورة أعلاه بيد أنه إذا كانت العين المطلوب قسمتها لا تقبل القسمة العينية لفوات المنفعة منها أو من شأن قسمتها مخالفة القوانين و الضوابط الجاري بها العمل وجب قسمتها قسمة تصفية ببيعها بالمزاد العلني و قسمة ثمنها بين المالكين بقوة المادة 318 من نفس الظهير أعلاه و هذا ما أكده المجلس الأعلى سابقا (محكمة النقض حاليا) من خلال ما صدر عنه من قرارات في نفس الموضوع نذكر منها القرارات عدد 572 الصادر بتاريخ 14 مارس 1990 في الملف عدد 4206/1989 ، عدد 2042 الصادر بتاريخ 02 ابريل 1996 في الملف عدد 4056/1991 المنشورين بكتاب قضاء المجلس الأعلى في القسمة خلال أربعين سنة لمؤلفه عبد العزيز توفيق ، عدد 269 الصادر بتاريخ 02 أبريل 2013 في الملف الشرعي عدد 235/02/01/2012 المنشور بمجلة ملفات عقارية عدد 03 و عدد 274 الصادر بتاريخ 08 أبريل 2014 في الملف شرعي عدد 719/02/01/2013 المنشور بنشرة قرارات محكمة النقض غرفة الأحوال الشخصية و الميراث عدد 16 مما يتعين معه إنهاء حالة الشياع بخصوص العقار المدعى فيه و ذلك ببيعه بالمزاد العلني انطلاقا من الثمن الافتتاحي (الأساسي) المحدد من طرف الخبير المذكور أعلاه في المبلغ المذكور أعلاه و تمكين كل واحد من الطرفين (المالكين) من نصيبه من منتوج عملية البيع على ضوء الحصة (النسبة) التي يملكها في المدعى فيه مما يكون معه طلب المدعية هذا مبررا و يتعين بالتالي الاستجابة إليه. 

من حيث طلب شمول الحكم بالنفاذ المعجل: 

حيث إن الطلب الرمي إلى شمول الحكم بالنفاذ المعجل لا يجد مجالا للتطبيق في نازلة الحال مما يكون معه طلب المدعية هذا عير مبرر و يتعين بالتالي رفضه. 

من حيث الصائر: 

حيث يتعين تحميل الطرفين معا الصائر على ضوء حصة (نسبة) تملك كل واحد منهما في المدعى فيه بقوة المادة 332 من نفس الظهير أعلاه. 

و تطبيقا للفصول 01 ، 03 ، 18 ، 31 ، 32 ، 37 إلى 40 ، 45 ، 47 ، 50 و 124 من قانون المسطرة المدنية و 306 من ظهير الالتزامات و العقود و مقتضيات الظهير الشريف رقم 1.11.178 الصادر بتاريخ 22 نونبر 2011 بتنفيذ القانون رقم 39.08 المتعلق بمدونة الحقوق العينية. 

حكمت المحكمة بجلستها العلنية وهي تبث في القضايا المدنية ابتدائيا حضوريا في حق الطرف المدعي و بمثابة حضوري في حق باقي الأطراف. 

في الشكل: سبق البت فيه بمقتضى الحكم عدد 721/2015 الصادر عن هذه المحكمة بتاريخ 22 دجنبر 2015 بقبول الدعوى. 

في الجوهر: بقسمة العقار موضوع الرسم العقاري عدد 106177/01 الموصوف بالمقال الافتتاحي للدعوى قسمة تصفية و ذلك ببيعه بالمزاد العلني بواسطة كتابة الضبط انطلاقا من الثمن الافتتاحي (الأساسي) المحدد من طرف الخبير إدريس الباهي في تقريره المؤرخ في 21 يناير 2016 في مبلغ تسعمائة و ثمانية و خمسين ألف و خمسمائة (958500) درهم و تمكين كل واحد من المالكين (المدعية و المدعى عليه) من نصيبه من صافي منتوج عملية البيع على ضوء الحصة (النسبة) التي يملكها في العقار المدعى فيه و تحميل الطرفين الصائر حسب حصة (نسبة) تملك كل واحد منهما في العقار المدعى فيه و برفض باقي الطلبات. 

بهذا صدر في اليوم و الشهر و السنة أعلاه. 

و كانت الهيأة تتركب من: 

السيد : رئيسا و مقررا 

السيد : عضوا 

السيد : عضوا 

السيد : كاتب الضبط 

الرئيس كاتب الضبط