يجوز للمتعاقد أن يمتنع عن أداء التزامه إلى أن يؤدي الآخر التزامه

أصدرت المحكمة الإبتدائية بمراكش ،و هي تبت في القضايا العقارية

يوم موافق 25/02/2010

في جلستها العلنية الحكم الآتي نصه

بيــن: السيد …………السيدة…….……الساكنين ………فرنسا.

ينوب عنها ذ ........ المحامي بهيئة مراكش.

وبيـن: شركة Societe ………..……….شركة ذات المسؤولية المحدودة في شخص ممثلها القانوني الكائن مقرها الاجتماعي …………………… مراكش.

وعند الاقتضاء في اسم مسيرها السيد ……………………

الكائن ……………… مراكش.

بحضور :

- شركة التجاري وفا بنك – شركة مجهولة الإسم في شخص مديرها وأعضاء مجلسها الإداري أو من يمثلها قانونا بمقرها الاجتماعي الكائن برقم 2 شارع مولاي يوسف 20000 الدارالبيضاء.

ينوب عنه ذ بنعبد الرازق المحامي بهيئة مراكش.

- مصلحة التسجيل والتنبر بمراكش.

- مصلحة الضرائب بمراكش.

الـوقـائـــع:

بناء على المقال الافتتاحي للدعوى الذي تقدمت به المدعية بواسطة نائبته الى كتابة الضبط بتاريخ 25/05/2009 والمؤدى عنه الرسوم القضائية يعرضان فيه أنه بمقتضى عقد رسمي منجز على يد الأستاذ محمد حسني عكاري الموثق بمراكش بتاريخ 05/01/2007 مسجل بتاريخ 16/01/2007 اشترى العارضان من البائعة لهما المدعى عليهما شركة ………….. الفيلا رقم 1 في طور البناء المستخرجة من الرياض رقم 3 المسمى رياض دي فيكيي مساحتها 155 متر مربع تشيد فوق بقعة أرضية مساحتها 530 متر مربع، الكل مستخرج من المجمع العقاري والسياحي الكائن بمراكش …………………. والمسمى " أزدو " موضوع الصك العقاري عدد 63432/04 وحدد ثمن البيع في مبلغ 3.218.159،50 درهم، وتم الاتفاق على تأدية ثمن البيع على شكل أقساط تؤدى عند طلب البائع والمحددة في عقد البيع، على أن يتم إنهاء أشغال البناء في أجل أقصاه 31/01/2008 وأن يتم تسليم المبيع في أجل أقصاه 31/03/2008 بعد أداء ما تبقى من ثمن البيع وإمضاء عقد البيع النهائي. وأن العارضين أديا لحد يومه مبلغ 2.705.481،36 درهم من ثمن البيع بناء على طلب المدعى عليها إلا أنه لم يتم لحد الآن إشعارهم من طرف هاته الأخيرة لا بأداء باقي ثمن البيع ولا بدعوتهما لتحرير عقد البيع النهائي ليتمكن العارضان من تسجيل شرائهما بالمحافظة العقارية وحيازة الفيلا موضوع الشراء. كما أن العارضين فوجئنا بوجود رهون رسمية لفائدة التجاري وفا بنك ومصلحة التسجيل ومصلحة الضرائب بمراكش حسب الشهادة العقارية الموجودة بالملف. لذلك فإن العارضين يلتمسان الحكم عليها بإتمام إجراءات البيع وذلك بإمضائها مع العارضين على عقد البيع النهائي بخصوص الفيلا المشار إليها أعلاه وفي حالة امتناعها اعتبار الحكم بمثابة عقد البيع النهائي وأمر السيد المحافظ على الأملاك العقارية بسيدي يوسف بن علي بتسجيل العارضين في الرسم العقاري عدد 63432/04 وبتتبع إجراءات استخراج الفيلا موضوع البيع من الرسم العقاري الأم في اسمها وتطهير الرسم العقاري المذكور من الرهون والحجوز التحفظية في حدود ما يسمح للعارضين بتسجيل شرائهما بالرسم العقاري أعلاه وجعل الصائر على من يجب قانونا.

وأرفق المقال بصورة من العقد التوثيقي المؤرخ في 05/01/2007 وصورة شهادة عقارية.

وبناء على مذكرة جوابية لنائب التجاري وفا بنك جاء فيها أن الدعوى الحالية تفتقر إلى موجبات الحق لكون العقد الرابط بين الطرفين ينظم طريقة الالتزام وتنفيذه والجزاء المترتب عن تخلف البائع أو المشتري عن التزاماته. وأن العارض منح قرضا للشركة المالكة مقابل رهن الرسم العقاري كضمانة برمته حسب الفصل 157 من ظهير 2 يونيو 1915 والتمس التصريح برفض الطلب وإبقاء الصائر على رافعه.

وبناء على جواب المديرية الجهوية للضرائب جاء فيه أن الدعوى مخالفة للفصل 515 من ق م م لأنها لم توجه ضد المدير العام للضرائب. وفي الموضوع فإن التقييدات المنجزة من طرف إدارة التسجيل وقابض الإدارة الجبائية منجزة تطبيقا لمقتضيات قانونية جبائية، وهكذا فالعقار موضوع مشروع التفويت مثقل برهن رسمي من الدرجة الثانية وآخر جبري من الدرجة الثالثة، وأن الرهن الرسمي من الدرجة الثانية يجد أساسه في الالتزام المضمن بعقد الشراء الذي اقتنت به الشركة المذكورة الملك موضوع الرسم العقاري رقم 63432/04 مقابل الاستفادة من مجانية التسجيل طبقا لمقتضيات قانون التسجيل، فيرجع إلى قيام قابض الإدارة الجبائية بهذا الإجراء ضمانا لأداء الشركة لواجبات التسجيل التكميلية المستحقة عليها طبقا لأحكام مدون تحصيل الديون العمومية، والتمس الحكم برفض الطلب.

وبناء على مستنتجات نائب الطرف المدعي جاء فيها أن شركة التجاري وفا بنك لم تبين الضرر الذي سيحصل له من الطلب الذي تقدم به العارض الرامي إلى تطهير الصك العقاري من الرهون والحجوز التحفظية في حدود ما يسمح به للعارض بتسجيل شرائه بالصك العقاري المذكور، والتمس الحكم وفق المقال الافتتاحي.

وبناء على مستنتجات النيابة العامة الرامية إلى تطبيق القانون.

وبناء على إدراج القضية بجلسة 11/02/2010 حضر نائبا الطرفين وأدلى ذبعبد الرازق بمذكرة تؤكد تنازله عن النيابة، وأكد نائب الطرف المدعي الطلب فتقرر حجز الملف للمداولة والنطق بالحكم بجلسة 25/02/2010.

في الشكل: حيث إن الدعوى قدمت مستوفية لكافة الشروط الشكلية المتطلبة قانونا مما يتعين التصريح بقبولها شكلا.

في الموضوع: حيث إن موضوع الطلب يهدف إلى الحكم على المدعى عليها بإتمام إجراءات البيع وذلك بإمضائها مع العارضين على عقد البيع النهائي بخصوص الفيلا المشار إليها أعلاه وفي حالة امتناعها اعتبار الحكم بمثابة عقد البيع النهائي وأمر السيد المحافظ على الأملاك العقارية بسيدي يوسف بن علي بتسجيل العارضين في الرسم العقاري عدد 63432/04 وبتتبع إجراءات استخراج الفيلا موضوع البيع من الرسم العقاري الأم في اسمها وتطهير الرسم العقاري المذكور من الرهون والحجوز التحفظية في حدود ما يسمح للعارضين بتسجيل شرائهما بالرسم العقاري أعلاه وجعل الصائر على من يجب قانونا.

وحيث يستفاد من وثائق الملف أن المدعى عليها تعاقدت مع المدعيين على أن تبيع لهما فيلا بالملكية المشتركة تحمل رقم 01 رياض فيكيي مساحتها التقريبية 155 متر مربع قابلة للبناء على قطعة أرضية مساحتها 530 متر مربع الكائنة ……………………… بالمكان المسمى "أزدو" مراكش موضوع الرسم العقاري عدد 63432/04، وذلك بثمن قدره 289.000،00 أورو والمقابل لمبلغ 3.218.159،50 درهم. كما تم الاتفاق على تأدية ثمن البيع على شكل أقساط تؤدى عند طلب البائع والمحددة في عقد البيع، على أن يتم إنهاء أشغال البناء في أجل أقصاه 31/01/2008 وأن يتم تسليم المبيع في أجل أقصاه 31/03/2008 بعد أداء ما تبقى من ثمن البيع وإمضاء عقد البيع النهائي

وحيث إن المدعى عليها تسلمت من المدعيين مبلغ 2.705.481،36 درهم والذي لم يكن محل أية منازعة من طرفها رغم توصلها بمقال الدعوى، وأن أداء باقي الثمن يتوقف على إنهاء الأشغال وإمضاء العقد النهائي وتسليم الفيلا المبيعة.

وحيث من الثابت قانونا أنه في العقود الملزمة للجانبين يجوز لكل متعاقد منهما أن يمتنع عن أداء التزامه، إلى أن يؤدي المتعاقد الآخر التزامه المقابل، وذلك ما لم يكن أحدهما ملتزما حسب الاتفاق أو العرف بأن ينفذ نصيبه من الالتزام أولا عملا بمقتضيات الفصل 235 من ق ل ع.

وحيث معنى ذلك أن المدعى عليها هي الملتزمة بتنفيذ التزامها أولا والمتمثل في إنهاء الأشغال بتاريخ 31/03/2008 ثم إمضاء العقد النهائي مع المدعيين وأداء باقي الثمن من طرف هذين الأخيرين وتسلمهما للفيلا المبيعة المشار إليها أعلاه.

وحيث تبعا لذلك تكون المدعى عليها ملزمة قانونا بإتمام إجراءات البيع مع المدعيين بشأن الفيلا المذكورة طبقا للفصل 235 أعلاه، و الفصل 618 وما يليه من ق ل ع ، وهو ما يبقى معه طلب المدعيين وجيها ويموت بالتالي حريا بالاستجابة له، وذلك بإمضائها على عقد البيع النهائي معهما بعد أدائهما لها باقي الثمن وقدره (512678،2) درهم، وفي حالة امتناعها اعتبار هذا الحكم بمثابة عقد بيع نهائي بين الطرفين.

وحيث إن باقي الطلبات ليس لها ما يبررها لعدم وجود رسم عقاري فرعي للفيلا المبيعة حتى يمكن أمر المحافظ العقاري بالقيام بتسجيل المدعيين به ورفع الرهون والحجوز مما يتعين التصريح برفضها.

وحيث إن خاسر الدعوى يتحمل صائرها.

وتطبيقا لمقتضيات الفصول 1 – 31 – 32 – 37 – 50 – 124 – 147- 448 من ق.م.م، والفصل 235 و618 من ق ل ع.

حكمت المحكمة علنيا ابتدائيا، وحضوريا في حق المدعيين وبمثابة حضوري في حق المدعى عليها:

في الشكـل: بقبول الدعوى

في الموضوع: بالحكم على المدعى عليها بإتمام إجراءات البيع وذلك بإمضائها مع المدعيين على عقد البيع النهائي بخصوص الفيلا المشار إليها أعلاه بعد أدائهما لباقي الثمن أعلاه، وفي حالة امتناعها اعتبار الحكم بمثابة عقد البيع النهائي، وتحميلها الصائر، ورفض باقي الطلبات.

وبهذا صدر الحكم وتلي بالجلسة العلنية المنعقدة بالتاريخ أعلاه .

وكانت الهيئة تتركب من السادة :

السيد         رئيسا

السيد         مقررا

السيد         عضوا

السيدة         كاتبة للضبط

الرئيــس     المقــرر     الكاتـبة