دعوى بطلان إجراءات الحجز التنفيذي العقاري

رسالة بعنوان: دعوى بطلان إجراءات الحجز التنفيذي العقاري

من إعداد الطالب: رضى الدافي 

تحت إشراف الأستاذ: عبد الجليل عينوسي

أعضاء لجنة المناقشة:

إلى أبي العزيز المرحوم ( محمد الدافي ) منبع الأمان والحب، وما بذله من مال وجهد ووقت في سبيل تعليمي، والذي أسأل له من العلي القدير الرحمة والمغفرة والتبوء من الفردوس الأعلى منزلاَ.

إلى إخواتي جميعاً منبع الدعم والمساندة، والذين أسال الله عز وجل لهم التوفيق والسداد وصلاح الحال والمآل.

إلى زوج أختي منبع المساعدة والتحفيز، والذي أسأل الله تبارك وتعالى له التوفيق والسعادة.

إلى أستاذي المشرف على البحث عبد الجليل عينوسي، وإلى باقي الأساتذة أعضاء هيئة التدريس بماستر العقار والتعمير، وإلى زملائي الذين جمعني بهم العلم والمعرفة وتقاسم الأفكار طيلة مدة التكوين.

إن أسمى الأعمال وأبلغ الأقوال اعتراف المرء بالجميل لمن أسدى إليه معروفاً، لذلك أغتنم المقام لتقديم جزيل الشكر وعظيم الامتنان لأمي العزيزة، ولأبي الفاضل، ولأستاذي المشرف على هذا العمل، ولإخواتي جميعا، ولزوج أختي، ولكافة الأساتذة الذين يدرسون بماستر العقار والتعمير على ما قدموه لي ولزملائي في الدراسة من معلومات وتوجيهات وإرشادات تنير درب الحياة وتفتح لنا آفاق البحث وزيادة العلم، مقتدين بهم ومسترشدين بتوجيهاتهم ونصائحهم.

كما لا يفوتني أيضاً أن أتقدم بجزيل الشكر إلى الموظفين المتواجدين في المحكمة الابتدائية ومحكمة الاستئناف بالرباط، الذين مدوا لي يد المساعدة في سبيل الحصول على الأحكام والقرارات غير المنشورة.

والشكر موصول كذلك، للموظفين في مكتبة كليتنا المحترمة، وغيرها من المكتبات المحصلة منها المراجع المعتمدة في هذا البحث.

يشكل الحجز العقاري وسيلة مهمة من وسائل التنفيذ الجبري (يسمى كذلك التنفيذ القضائي أو الاقتضاء الجبري )، يضع بواسطتها الدائن عقار أو أكثر مملوك لمدينه تحت يد القضاء، فهو من التدابير المهمة التي يمكن للدائن الذي لم يدفع له الدين أن يطلبها للحصول على هذا الأخير[2]، فغايته الأساسية بيع الأموال العقارية للمدين المحجوز عليه[3]، لكونه ناتج عن عدم الدفع الذي يسمح للدائن الاستخدام المشروع لآلية الحجز على العقار، الذي يعد من أهم إجراءات التنفيذ غير المباشر، والتي تعرف بأنها جميع الوسائل القانونية التي يخولها القانون للدائنين لتمكينهم من استخلاص الدين لما لها من فعالية، وهي تتكون من كافة الإجراءات القانونية التي تنظم الحجز على الأموال العقارية للمدين ثم بيعها إذا اقتضى الحال ذلك[4]، فالحجز تترتب عليه آثار قانونية، غير أنه لا يؤمن الدائن من مزاحمة باقي الدائنين، فضلا أنه شُرِع لمصلحة الدائن بغية عرقلة حرية المدين في التصرف في حقه العيني العقاري من خلال تقييده مؤقتاً بالرسم العقاري إلى غاية الوفاء الاختياري أو بيع العقار المحجوز عليه بالمزاد العلني[5]، لكون التقييد له دور حمائي مهم. والحجز العقاري يشمل العقارات بطبيعتها والعقارات بالتخصيص، وفي حالة انصب الحجز على أرض دون الإشارة إلى البناء القائم عليها فلا يشمل الحجز بقوة القانون هذا البناء، لأنه لا يعتبر عقاراً بالتخصيص، حيث يجب أن يرد عليه الحجز صراحة[6]، كما أن الحجز يتم تحت إشراف القضاء ورقابته لكونه يتدخل لحفظ النظام العام، لأنه لا يمكن للدائن أن يقتضي حقه بنفسه، كما أنه لا ينبغي أن يفهم من ذلك أن القضاء هو المختص بإجراءات التنفيذ، وإنما يشرف عليها ويفصل في كل نزاع ينشأ بين المعنيين بالأمر[7]، حيث جاء في الفقرة الثالثة من الفصل 429 من قانون المسطرة المدنية [8] ما يلي: (" يكلف قاض بمتابعة إجراءات التنفيذ يعين من طرف رئيس المحكمة الابتدائية باقتراح من الجمعية العامة. ")، وهو ما يعرف سواء في القانون المغربي أو المقارن ب " قاضي التنفيذ ".

والحجز عدة أنواع، تختلف باختلاف الغاية التي ترمي إليها والمحل الذي تنصب عليه، فنجد الحجز التحفظي سواء الوارد على المنقول أو العقار، والذي يعد بمثابة إجراء احترازي وقائي الهدف منه فقط منع المدين من التصرف في هذا المنقول أوالعقار تجنباً للإضرار بحقوق الدائن[9]. إضافة إلى الحجز لدى الغير الذي يمكن الدائن الحاجز من منع الغير المحجوز لديه من المبالغ أو الأشياء المملوكة لمدينه والتعرض على تسليمها له، ثم يطلب من المحكمة تسديد دينه من تلك المبالغ أو الأشياء[10]. وهناك نوع آخر يتمثل في الحجز الارتهاني الذي يتعلق بمجال الكراء، ويعرف بأنه إجراء وقائي الغاية منه تمكين المكري سواء كان مالكاً أو أية صفة أخرى لعقار ضمان الأكرية التي يستحقها والأمتعة والمنقولات والثمار الموجودة في العقار[11]. ثم يوجد أيضاً الذي يعد وسيلة يحمي بها مدعي ملكية أو حيازة أو ضمان على منقول يكون بيد الغير، عن طريق وضعه في يد القضاء تفادياً لتلفه وضياعه[12]. ومن أهم أنواع الحجوزات الواردة سواء على المنقول أو العقار، نجد الحجز التنفيذي موضوع هذه الدراسة، والتي سنحصرها فقط في الحجز التنفيذي الوارد على العقار، وما يعرفه من إختلالات شكلية أوموضوعية تؤثر على صحته وتجعل الإجراءات المتخذة فيه محل طعن بالبطلان من قبل ذي مصلحة، مع الإشارة أن مباشرة هذا الحجز على العقار لا تتم إلا عند عدم وجود المنقول أوعدم كفايته[13]، أو وجد لكن القانون لا يسمح بالحجز عليه لاعتبارات معينة[14].

يعد الحجز التنفيذي العقاري طريق من طرق التنفيذ يخول بيع الأموال العقارية المملوكة للمدين قصد تمكين الدائن أو الدائنين من استخلاص الديون العالقة في ذمته[15]، فهو طريق غير مباشر للتنفيذ يتم عن طريق وضع العقار تحت يد القضاء، قصد منع صاحبه من التصرف فيه تفادياً للإضرار بحقوق الدائنين الحاجزين، ويطلع فيه العون المكلف بالتنفيذ بدور مهم[16]، كتبليغ السند للمحجوز عليه أو تحرير محضر البيع الذي يعد بمثابة رسم ملكية للعقار يتم تسليمه للراسي عليه المزاد، غير أن المدين يبقى مالكاً للعقار إلى غاية بيعه وانتقال الملكية إلى الراسي عليه المزاد، ويتميز الحجز التنفيذي المنصب على العقار بخصائص تتمثل في منع المدين من التصرف في العقار ووضعه بيد القضاء، ثم نزع ملكية العقار من صاحبه ونقلها إلى الراسي عليه المزاد، كما تتميز إجراءاته بالعلنية من خلال مقدمات التنفيذ كالتبليغ، ومن شروطه نجد تقديم طلب إلى كتابة الضبط وتأدية الرسوم العقارية وتقديم شهادة بعدم التعرض أو الاستئناف في حالة مباشرة التنفيذ من طرف المحكمة الابتدائية، أو شهادة بعدم الطعن بالنقض في حالة مباشرة التنفيذ من طرف محكمة الاستئناف[17]. وإذا كان العقار المنصب عليه الحجز التنفيذي محفظا أو في طور التحفيظ، فإن العون المكلف بالتنفيذ يقوم بتبليغه إلى المحافظ على الأملاك العقارية والرهون من أجل تقييده إما في السجل العقاري بالنسبة للعقار المحفظ أو في سجل التعرضات بالنسبة للعقار في طور التحفيظ. أما إذا كان العقار غير محفظ فيتم تقييده بالسجل الممسوك من طرف كتابة الضبط بالمحكمة الواقع في دائرتها العقار والتي تكون قد باشرت التنفيذ[18]. ويجب لمباشرته أن يتوفر الدائن على سند تنفيذي كالحكم النهائي الحائز لقوة الشيء المقضي به مثلا، إلا أنه يمكن له إذا لم يتوفر على هذا السند أن يجري في البداية حجزا تحفظيا على عقار مدينه، ثم يقوم بتحويله إلى حجز تنفيذي لاحقا[19]، لكن مباشرته لا تتم إلا بعد توجيه إنذار للمدين، الهدف منه إنذاره بالوفاء عن طواعية واختيار، وإذا لم يستجيب لذلك، آنذاك يتم سلوك مسطرة الحجز التنفيذي، ومن أجل ذلك يجب أن يكون حق الدائن محقق الوجود، ومعين المقدار، وحال الأداء أي وصل أجل استحقاقه.

هكذا، يعتبر الحجز التنفيذي العقاري صورة من صور التنفيذ الجبري على أموال المدين، وفي إطاره تتضح الصورة الحقيقية والعملية لإخراج القاعدة القانونية وبلورتها على المستوى الواقعي[20]، وتظهر أهميته في كونه يؤثر نفس تأثير الضمانات العقارية، بل إن بعض تلك الضمانات تستمد ميزتها الائتمانية من خلال بعض الخصوصيات التي تطبع التنفيذ، من ذلك الرهن الرسمي الذي يتمتع بميزة القوة التنفيذية للشهادة الخاصة بتقييد الرهن، والتي تعد بمثابة سند تنفيذي، وأيضا اعتبار الإنذار العقاري بمثابة حجز[21]، فهو يترجم الضمان إلى حصيلة مالية توزع على الدائنين، ويمر بمجموعة من الإجراءات حتى يتسنى للراسي عليه المزاد أن يتملك العقار بدون أي عيب أو منازع، فموضوعه يتصل بشكل مباشر بميدان الاستثمار ويرتبط به مصير بعض التقنيات القانونية الحديثة، وخاصة تسنيد الديون الرهنية[22].

ومن المهم الإشارة، أن الحجز التنفيذي على العقار يبقى معقد لأسباب؛ أولاً تعدد الأنظمة العقارية بالمغرب، والتي تفرض التعامل مع كل عقار في إطار النظام القانوني الذي يؤطره موضوعيا، وحتى إجرائيا أحيانا، وثانياً تعدد النصوص القانونية المتدخلة في تنظيمه، حيث نظمه المشرع المغربي في قانون المسطرة المدنية من الفصل 469 إلى 487، وفي مدونة الحقوق العينية[23] في الفصول 214 إلى 221، وأيضاً في المرسوم الملكي لسنة 1968 المتعلق بالقرض العقاري والقرض الخاص بالبناء والقرض الفندقي[24] الفصول من 58 إلى 69، إضافة إلى مدونة تحصيل الديون العمومية في مادتها 67 الآنفة الذكر، كما يمكن أن يخضع لظهير التحفيظ العقاري[25] كما تم تعديله بالقانون 14.07[26]، الذي أشار إلى الحجز العقاري في الفصلين 65 و87 منه، والآتي ذكرهما فيما بعد، ثالثاً تعقد وبطئ مسطرته التي تتميز بطابع إجرائي بامتياز، حيث كثيراً ما يؤدي أبسط خرق لها إلى البطلان.

يمثل بطلان إجراءات الحجز التنفيذي العقاري معيق يحول دون أداء هذا الأخير لوظيفته الائتمانية، لكونه ضمانة قانونية مهمة لاستخلاص الديون، حيث يؤثر على سلامة المسطرة، ويقتضي ضرورة توفير حماية من طرف القضاء، تجنباً لحدوث ضرر جسيم، لذلك خول المشرع المغربي لكل من تضرر من الخرق رفع دعوى ببطلان الإجراءات، غير أن هذه الأخيرة لم تحظى بتنظيم قانوني كافِ يلبي تطلعات الفقه ويستند عليه القضاء كأساس لإيجاد حل للإشكالات العملية المطروحة، بل تم تنظيمها فقط في فصل واحد، ويتعلق الأمر بالفصل 484 من قانون المسطرة المدنية، مع إحالة المشرع المغربي من خلال هذا الفصل على مقتضيات الفصل 483 من نفس القانون المتعلق بالمسطرة المتبعة بشأن دعوى الاستحقاق، إضافة إلى الفصل 482 المتعلق بهذه الأخيرة أيضا، مع الرجوع إلى القواعد العامة سواء في ظل قانون المسطرة المدنية وقانون الالتزامات والعقود، وبعض النصوص الخاصة كمرسوم 1968 المتعلق بالقرض العقاري والقرض الخاص بالبناء والقرض الفندقي، إضافة إلى مدونة الحقوق العينية، فيما لم يرد عليه النص في تلك الفصول الآتي ذكرها فيما بعد.

ويسري البطلان على جميع إجراءات الحجز المخالفة للقانون ولو لحق الخرق الشكلي أوالموضوعي إجراء واحد منها فقط، وإمكانية الطعن بالبطلان مخولة لكن من تضررت مصلحته سواء كان طرفاً في الحجز أو من الغير.

ويتكون عنوان موضوعنا هذا من مجموعة من المفاهيم أهمها البطلان، الذي وقع تعريفه من طرف بعض الفقه.

من ذلك تعريف الفقيه عبد الرزاق احمد السنهوري الذي اعتبره بأنه: (" هو الجزاء القانوني على عدم استجماع العقد لأركانه كاملة مستوفية لشروطها.

فالبطلان هو انعدام أثر العقد بالنسبة إلى المتعاقدين، وبالنسبة إلى الغير تبعا لذلك. ")[27].

وعرفه أيضاً الفقيه مأمون الكزبري بأنه: (" هو الجزاء الذي يقرره المشرع إما على عدم توافر ركن من أركان العقد ( كما لو كان أحد المتعاقدين صغيرا غير مميز ، أو كان محل الالتزام التعاقدي عملا مستحيلا ، أو كان الالتزام يفتقر إلى سبب يحمل عليه ) ، وإما بموجب نص قانوني يقضي في حالة خاصة ولاعتبارات تتعلق بالنظام العام ، ببطلان تصرف ما رغم توفر سائر أركان انعقاده. ")[28].

كما عرفه كذلك الفقيه أحمد شكري السباعي بأنه: (" وصف يلحق التصرف القانوني لعيب فيه ويحرمه من آثاره. ")[29].

من ثم يكون البطلان في هذا الإطار، هو جزاء قانوني يلحق إجراءات الحجز التنفيذي العقاري بسبب عيب شكلي أو موضوعي، ناتج عن القيام بالإجراءات بشكل يخالف القانون.

أما الإجراءات فهي جمع إجراء، وتعني مجموعة من المراحل والخطوات ذات طبيعة مسطرية محضة، منظمة قانوناً، والتي يجب القيام بها واتباعها لتحقيق هدف معين.

وأما الحجز، فهو وصف إجرائي يلحق بمال المدين نتيجة إجراء يقوم به الدائن، ويتم ترتيب هذا الوصف بواسطة القضاء، وذلك كله طبقاً للقانون، وبغية تحقيق مصلحة الدائن من وراء ذلك.

أما بالنسبة للتنفيذ، فهو يجسد إخراج القاعدة القانونية من الجمود الى الحركة، وتفعيل منطوق السند التنفيذي مهما كان نوعه، لكونه آلية قانونية وإجراء عملي تستأثر به السلطة العامة تحت مراقبة وإشراف القضاء، حيث يجسد نجاعة الجهاز القضائي وفعالية حمايته للحقوق.

ويرجع الدافع وراء اختيارنا لهذا الموضوع إلى أسباب شخصية، تتمثل أساساً في التخصص الأكاديمي في مجال العقار، والإعجاب الكبير بهذا المجال، والرغبة في فهم الحجوزات بصفة عامة، والتي تنصب على العقار بصفة خاصة، نظراً لعدم الاطلاع عليها والإلمام بها على مستوى سلك الإجازة، وأيضاً الميل إلى البحث في المواضيع التي يتقاطع فيها أكثر من مجال وتعرف تعدد النصوص القانونية المؤطرة لها، لكون هذا الأمر يغني النقاش ويعطي فسحة أكبر للتحليل، إضافة إلى التطلع إن شاء الله تبارك وتعالى إلى إكمال سلك الدكتوراه وخوض تجربة أخرى في نفس المجال ( الحجوزات )، ولما لا المساهمة في إغناء الساحة القانونية بمقالات متنوعة في هذا السياق.

أما الأسباب الموضوعية، فتتجلى في كون الموضوع ذو طبيعة إجرائية، الأمر الذي يجعله يثير العديد من الإشكالات العملية، فضلاً عن المنازعات التي تطرحها مسطرة الحجز التنفيذي على العقار، حيث تتميز إجراءاته بحساسية كبيرة تجعل أبسط خرق لإجراء منها يترتب عليه البطلان، إضافة إلى قلة الدراسات القانونية التي تناولت موضوع بطلان إجراءات الحجز بنوع من التفصيل والتدقيق، حيث نجد بعض البحوث القانونية الأكاديمية تناولت الحجز التنفيذي العقاري بصفة عامة، وتطرقت للبطلان كجزئية فرعية.

ونسعى من وراء إنجاز هذا العمل، بلوغ بعض الأهداف التي تتمثل في ما يلي:

ولموضوعنا هذا، أهمية من الناحية النظرية والعملية، فأهميته نظريا تكمن في القصور التشريعي الذي طبع تنظيم هذه الدعوى بشكل صريح، حيث نظمه المشرع المغربي فقط في فصل واحد ( 484 ) من قانون المسطرة المدنية، إضافة إلى الفصل 482 و483 من نفس القانون، والمتعلقين بدعوى الاستحقاق التي أحال المشرع المغربي على المسطرة المتبعة بشأنها، مما فتح الباب أمام نقاش فقهي بسبب عدم دقة صياغتهم، خاصة على مستوى وقف التنفيذ كأثر ناتج عن دعوى بطلان التنفيذ، إضافة إلى تعدد النصوص القانونية المنظمة للحجز التنفيذي العقاري الذي يفرض التعامل مع هذه المسطرة بحذر شديد تجنباً لأي خلل ينتج عنه البطلان.

أما عمليا، فتتمثل في حساسية نظام التنفيذ الجبري عموماً والحجز التنفيذي على العقار خاصة، لتعلقه أولاً بالحقوق الشخصية ( الدين ) ولأهمية المجال الذي ينصب عليه ( العقار ) لدى الأفراد، وفي التنمية الاقتصادية والاجتماعية والائتمان العقاري، مما يستوجب وضع حلول ناجعة والسهر على إنجاح مسطرة التنفيذ بهدف تمكين الدائن من استخلاص الدين، فضلاً عن الصعوبة التي يطرحها نظام التنفيذ من خلال ضرورة الحرص على التوفيق بين المصالح المتعارضة، كما تظهر هذه الأهمية من خلال تسليط الضوء على انعكاس القصور التشريعي في تنظيم هذه الدعوى على توجه العمل القضائي، خاصة على مستوى محاكم الموضوع، والتباين الذي طبع عمل أقسام التنفيذ بهذه المحاكم، وهذا ما يظهر من خلال الأحكام والقرارات المعتمدة في هذا الموضوع.

وقد واجهتني في إعداد هذا العمل، بعض الصعوبات من قبيل:

وقد اعتمدت في معالجة الموضوع على بعض المناهج القانونية والمتمثلة في:

المنهج الاستنباطي: جاء توظيفه من خلال دراسة القواعد العامة المنظمة لهذه الدعوى، بواسطة إعطاء نظرة عامة عما يتعلق بالأحكام الموضوعية من تعريف وخصائص وغير ذلك، وصولاً إلى جزئياتها على مستوى الآثار المترتبة عن إقامتها خاصة الإشكالات التي يطرحها وقف التنفيذ.

المنهج التحليلي: تم اعتماده بهدف تحليل النصوص القانونية المنظمة للموضوع بشكل خاص، وللحجز التنفيذي العقاري بشكل عام، مع تبيان موقف الفقه، وانعكاس قصور التنظيم القانوني لهذه الدعوى على التطبيق العملي خاصة على مستوى محاكم الموضوع، وما عرفه الأمر من اختلاف في التوجهات مع إبداء الرأي بخصوص موقف الفقه وتوجه القضاء، والمقاربة بينها خاصة على مستوى وقف التنفيذ للوصول إلى نتيجة بخصوصها.

المنهج المقارن: جاء اعتماده من خلال مقارنة بين القانون المغربي وبعض القوانين الأجنبية خاصة المصري والفرنسي، على مستوى النص القانوني ومن خلال توجهات الفقه، حيث تم الاستعانة به خاصة من خلال مناقشة النقطة المتعلقة بالأسباب الموجبة للطعن بالبطلان، والاختصاص القضائي، إضافة إلى الآثار المترتبة عن هذه الدعوى خاصة وقف التنفيذ وغير ذلك، بهدف بيان أوجه التشابه والاختلاف بشكل أساس.

وفي إطار معالجة الموضوع وفق مقاربة النص القانوني بآراء الفقه وتوجه القضاء في هذا الصدد، نطرح الإشكالية التالية:

ولمعالجة هذه الإشكالية بنوع من التفصيل، وفي إطار يستوعب ما تم تقديمه كلمحة أولية عن الموضوع، ارتأينا تناول الموضوع وفق فصلين إثنين، الفصل الأول سيتم تخصيصه للأحكام المتعلقة بهذه الدعوى، بهدف تقديم نظرة عامة عنها، وأيضاً تبيان قواعدها الإجرائية، أما الفصل الثاني، فسيتم الحديث فيه عن الآثار المترتبة عن هذه الدعوى، باعتبارها إشكالاً ومنازعة موضوعية ( وقد تكون ) وقتية في ذات الوقت – Un problème et un différend objectifs et temporaires، وذلك وفق الآتي:

التصميم